สวัสดีครับ ปีนี้วางแผนกู้บ้านครับผม และค่อนข้างกังวลเรื่องยอดที่ต้องผ่อนมากๆ เพราะไปดูมาหลายๆที่พูดไม่เหมือนกันเลย บางที่บอกล้านละ 7000 บางที่บอกล้านละ 5000 บางที่ถูกกว่านั้น จริงๆควรจะยึดจากอะไรเป็นหลักดีครับ เพราะไม่เคยมีประสบการณ์เลยครับ เคยเข้าไปปรึกษาคร่าวๆของสีม่วงบอกว่าสามารถผ่อนได้สูงสุดถึง 70% ของรายได้ บางที่ก็บอก 40% ตอนนี้มึนไปหมดแล้วครับ

เลยอยากมาถามเพื่อนๆในบอร์ดว่า ว่ายื่นกู้กันเท่าไหร่ ผ่อนกันเท่าไหร่ ได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีเป็นยังไงบ้างครับ ถ้าบอกสีแบงค์ได้ด้วยจะขอบคุณเป็นอย่างยิ่งเลยครับผม

ผ่อน30ปี ล้านละประมาณ7000
ดูดอกเบี้ยธนาคารเเค่3ปีเเรกพอ เเละก็ระวังธนาคารที่บอกฟรีค่าจำนอง ส่วนมากสัญญาจะให้อยู่5ปี

มันอยู่ที่ยอดกู้ด้วยครับ ดอกเบี้ยเฉลี่ยตอนนี้แพงสุดอยู่ที่เฉลี่ยปีละ 3%

ถ้ายอด 1-3 ล้าน ผ่อน 30 ปี เดือนนึงก็จ่ายราวๆ 8500 บาท ฉะนั้นตีกลมๆล้านล่ะหมื่นน่ะพอได้อยู่ครับ

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ส่วนใหญ่บ้านใหม่ ดอกเบี้ยจะถูกกว่านี้ โดยมากจะคงดอกเบี้ย 1-2 ปีแรก 1-2 % ส่วนปีที่ 3 จะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว (mrr-) เฉลี่ย 3 ปีก็ราวๆนี้แหละครับ 2-3%

ผมแนะนำว่าให้ยื่นกู้สัก 3-4 ธนาคารครับ ส่วนการผ่อนชำระ แนะนำให้บอกธนาคารว่าขอจ่ายต่ำสุด ส่วนท่านตั้งใจจะผ่อนเท่าไรก็เพิ่มไป เงินส่วนต่างตรงนั้นจะโปะต้นทุกเดือนครับ ดีกว่าโปะรายปีครั้งเดียว

เช่นท่านกะผ่อนเดือนละ 2 หมื่น กันเงินไว้แล้ว แต่ผ่อนต่ำสุดได้ 1 หมื่น ก็เอาเท่านั้นแหละ เวลาจ่ายจริงก็จัดไป 2 หมื่น เผื่อบางเดือนท่านต้องใช้ฉุกเฉินอะไร เงิน 1 หมื่นตรงนั้นก็ไม่ต้องไปโปะได้ ยืดหยุ่นกับสถานการณ์การใช้ชีวิตครับ

ผมบ้าน 3.5ล้าน ผ่อนเดือนละ 15k + ประกันไฟไหม้1.1k 27ปี
โดยรวมเป็น50%ของรายได้
แต่จริงๆหารครึ่งกับเมีย
ถ้าให้บอกตามตรง ไม่ควรเกิน40%จริงๆ และควรจ่าย50% ด้วย คือสมมุติว่าต้องจ่ายงวดละ10k ก็จ่าย12kไปเลยทุกเดือน จากที่ต้องผ่อน30ปี ก็จะหมดที่ 22-25 ปี หรืออาจจะเร็วกว่านั้น

ส่วนสามปี รีไฟแนนซ์ ก็อยู่ที่ว่าจะรีแบบไหน เอาเงิน เอาลดดอกเบี้ย เงื่อนไขแล้วแต่ธนาคารที่รี
ประมาณนี้ครับ
จะมีค่ายิบย่อยเช่น ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่จะต้องรวมไปคำนวนด้วย ในการจ่ายต่อเดือน ถึงจะประเมินความลำบากได้ครับ

ล้านละ 6-7 พันเป็นการประมาณการครับ ขึ้นกับเงื่อนไขการผ่อนและการเงินเราอีกที จาก ปสก.. ผ่อนล้านละไม่เกิน 7,000 แน่นอน

ส่วนตัวใช้สิทธิสวัสดิการหน่วยงาน กับ ธ.สีฟ้า เลยกู้ได้ 100% (ยอดผ่อนยอมให้เงินเหลือติด บช.ได้น้อยก็ยังไหว) กู้ 2.36 ล้าน ผ่อน 13.3k ต่อเดือน (ไม่รวมประกันต่างๆ) ดอกเฉลี่ย 3 ปี 1.89%

ถามเน้นๆแต่ดอกเบี้ยใน 3 ปีแรกครับ ถามยอดผ่อนรวมเลยก็ได้ใน 3 ปีแรก

หลังจากนั้นรีไฟแนนซ์ได้ครับ ไม่ต้องไปสนใจ ตอนรีก็สน 3 ปีแรกของการรีอีกครับ ทำแบบนี้ไปเรื่อยๆ

ตอนเมื่อ 6 ปีที่แล้ว ยื่นซื้อบ้าน 4 ล้านกว่า
ผมได้ดอกเบี้ย เฉลี่ย 3 ปี ประมาณ 2.90% นะ
ผมดูแค่ 3 ปีแรกพอ สว่นใหญ่ปีที่ 4 ลอยตัว ผมเลยกะจะรีไฟแนนซ์เอา
ผ่อนเดือนละประมาณ 16k

พอครบ 3 ปี ผมขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม แต่เบี้ยไม่ค่อยลดให้ผมก็รีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ ได้เบี้ยเฉลี่ย 2.70% ตอนนี้ครบ 3 ปี ปีที่ 4 ลอยตัว พุ่งไป 5.5% เลยขอลดดอกเบี้ยได้ 2.80% เลยกะจะอยู่ที่นี่ต่ออีกซัก 3 ปี ที่นี่ผ่อนเดือนละ 24k

ถ้ากู้ 30 ปีตอนนี้ ผ่อนไม่ถึงล้านละ 7 พันแล้วครับช่วงนี้ดอกเบี้ยมันถูก
ส่วนดอกธนาคารไหนถูก บางทีขึ้นกันโปรโมชั่นแต่ละช่วงครับ
แต่ส่วนใหญ่ผมให้ ธอส กรุงศรี กรุงไทย เรทค่อนข้างดี
ส่วน kbank scb ผมว่าดอกเบี้ยค่อนข้างสูง แต่อาจจะปล่อยง่ายกว่าฮะ
แล้วก็ถ้ารีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีก็จะเสียค่าดอกเบี้ยไม่เยอะมากฮะ

ผมพึ่งยื่นกู้เมื่อปลายปีก่อน ยอดสี่ล้านต้นๆ สามปีแรกผ่อนประมาณล้านละสี่พัน หลังสามปีประมาณล้านละห้าพันครับ

ลืมบอก ของผม ttb ครับ

ของผม15ปี ล้านละ7000
30ปี เหลือ4000กว่าครับ

ส่วนตัวนะครับ แนะนำไปถามสีฟ้า ดอกเบี้ยถูกกว่าที่อื่นหมด ณ ปีที่แล้ว ยอดหนี้ผม 3.2 ล้าน ผ่อนเดือนละ 12300 บาท
ปีแรก ไปหนักต้นเยอะมาก ต้นประมาณๆ เกือบหมื่น ดอกเบี้ยนิดหน่อย
ตอนนี้เข้าปีที่ 2 ดอกเบี้ยแซงต้นจ้า T T แต่ยอดผ่อนเท่าเดิม 12300 บาท
โดยรวมดอกเบี้ย 3 ปี ประมาณ 3.xx กว่าๆๆ อายุการรีไฟแนน 3 ปี ครับ
หลังจากนั้น เราสามารถเอาโปรที่อื่นมาได้แล้วขอดอกเบี้ย เท่ากับโปรที่เอามา (ขึ้นอยู่กับการพิจารณาด้วยนะ) อันนี้ฟังมาจากคนที่ re มา ครับ
ก่อนหน้านี้
อยู่สีส้ม ยอดผ่อนแต่ละปี ไม่เท่ากันครับ การจัดการเงินของเราเลยยาก แต่ดอกเบี้ยก็ประมาณนี้ เฉลี่ย 3.xxx กว่าๆๆๆ
ยังไงก็เตรียมเงินไปส่วนนึงนะครับ ตอน re จ่ายเยอะ เหมือนกันนะครับ

ของผม 3 ปีแรก
ล้านละ 3,400 ครับ
รอว่าครบ 3 ปี ปีหน้า จะได้ดอกเท่าไร

เรื่องดอกอย่าดูแค่ 3 ปีแรกครับ ดูดอกที่ต่อจากนั้นประกอบด้วย

อย่างธ. A ดอก 3 ปีแรก 3% หลังจากนั้น 5%
กับ ธ. B ดอก 3 ปีแรก 3.1% หลังจากนั้น 4.5%

เป็นผมเอา B นะ เพราะคุณอาจจะไม่ได้ refinance เสมอไปครับ มันมีความยุ่งยากด้านเอกสาร มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเสีย ผมเทียบโปร refinance ช่วงนี้ไปขอ retention ธ.เดิมยังดีกว่า


เรื่องยอดผ่อน ล้านละ 7000 เป็นพื้นฐานขั้นต้ำที่คุณควรจ่ายครับ ถ้าต่ำกว่านี้คุณจะผ่อนแต่ดอก ต้นไม่ลด ผ่อนยันชาติหน้าหนี้ไม่หมดสักที

กู้ล้านนึง ผ่อน 7000 ต่อเดือน
กู้สองล้าน ผ่อน 14000 ต่อเดือน
กู้สามล้าน ผ่อน 21000 ต่อเดือน
ยอดที่จ่ายก็หักต้นกับดอกเกือบจะครึ่งๆแล้วครับ

ถ้าไม่ได้จำกัดเรื่องยอดเงินที่ต้องการเทียบกับเงินเดือนมากๆ อย่าไปสนใจว่าล้านละเท่าไร อันนั้นมันสำหรับคนที่ต้องการกู้เยอะๆ โดยเงินเดือนไม่เยอะ อยากกู้ให้ผ่าน

ให้สนใจที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปีมากกว่าครับ เป็นตัวบอกว่าเราจะจ่ายดอกเบี้ยมากน้อยเท่าไร แล้วทุกๆ สามปีไป refinance หรือ retention เอาครับ

ล้านละเท่านั้นเท่านี้คือที่เค้ากะให้คร่าวๆ
สิ่งที่ทำให้ผ่อนมากน้อยคืออัตราดอกเบี้ย กับระยะเวลากู้ บางทีให้ 30 ปี บางทีให้ 35 ปี บางที่จำกัดอายุ 60 บางที่ 65
ตรงนี้ทำให้กระทบกับระยะเวลาผ่อนและยอดผ่อนต่อเดือน ถ้าเทียบกันสองที่ อันที่ผ่อน 35 ปี ยอดต่อเดือนก็ต้องน้อยกว่า 30 ปีจริงมั้ย

แต่ สิ่งที่ต้องดูไม่ใช่ว่าล้านละเท่าไหร่
สิ่งที่คุณต้องดูคือ ดอกเบี้ย 3 ปีแรกพอ
โหลดเอ็กเซลมากรอก แล้วดูว่าสามปีเราเสียดอกอันไหนน้อยสุดไปอันนั้น
ครบ 3 ปีแล้วไปขอลดดอกเบี้ย หรือถ้าเค้าไม่ลดให้ก็รีไฟแนนซ์ไปที่อื่น

ปกติดอกเบี้ยสามปีแรก (ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา) จะเฉลี่ย 3 + - แล้วปีที่ 4 เป็นต้นไปจะแพง ประมาณ 5-6 แล้วแต่ธนาคาร แต่ตามเงื่อนไขทุกแบงค์ เค้าจะห้ามรีไฟแนนซ์ใน 3 ปี (แต่ขายได้ โปะได้) เพราะฉะน้ันสิ่งที่ต้องจ่ายแน่ๆคือดอกเบี้ย3ปี แล้วพอครบ3ปีเราก็ขอลดดอกเบี้ย ถ้าไม่ได้ไปรี ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ก็อยู่ที่ประมาณ 3+ - ก็เหมือนได้ดอก3ปีแรกของตอนกู้ใหม่
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การรีไฟแนนซ์จะมีต้นทุนจำนองใหม่ 1% เพราะงั้น ดอกที่แบงค์เดิมเสนอลดให้ก็จะแพงกว่าดอกรีนิดๆ เพราะเค้าถือว่าคุณไม่ต้องไปจ่ายค่าจำนองใหม่

จากที่ผว่ามาจะเห็นได้ว่าล้านละเท่าไหร่ไม่สำคัญเลย สมมติ 2 แบงค์ให้กู้ 30 ปีเท่ากัน
แบงค์ A ดอก3ปีแรกถูก ปีที่4-30แพง
แบงค์ B ดอก3ปีแรกแพง ปี4-30 ดอกถูก
พอเค้าคำนวณมากเค้าคำนวณสำหรับ 30 ปี ของแบงค์ B ผ่อนน้อยกว่าต่อเดือน แต่เวลาคำนวณช่วง3ปีแรกจะเป็นดอกซะเยอะกว่า พอครบ 3 ปี เงินต้นที่เหลือของแบงค์ A จะเหลือน้อยกว่า B เพราะงั้นควรเลือก A แม้ว่าจะผ่อนเยอะกว่าหน่อย

เอาคีย์เวิร์ดไปหาในกู้เกิ้ล "คํานวณดอกเบี้ยบ้าน excel"
ใส่ยอดหนี้ อัตราดอกเบี้ย 3 ปี เข้าไป แล้วดูว่าครบ 3 ปี อันไหนเหลือต้นน้อยสุด อันนั้นคืออันที่คุ้มสุด