พอดีผมเคยตอบกระทู้ไปบ้างครับ เรื่องการผ่อนคอนโดน่ะครับ เลยอยากลองเขียนกระทู้เผื่อใครที่กำลังสนใจครับ
---------------------------------------------------------------------------
ปรกติแล้วเนี่ย เวลาเราสนใจคอนโดซักห้องนึง (รวมถึงบ้านด้วย) มันมักจะมีประโยคเด็ดที่เซลล์ชอบพูดกับเราเพื่อล่อให้เราจองคือ
"ผ่อนประมาณล้านละ 7 พัน"
ความหมายของประโยคนี้คือ
- ถ้าสมมุติเราสนใจคอนโดราคา 1 ล้านบาท เราจะผ่อนประมาณ 7,000
- ถ้าสมมุติเราสนใจคอนโดราคา 2 ล้านบาท เราจะผ่อนประมาณ 14,000
- ถ้าสมมุติเราสนใจคอนโดราคา 3 ล้านบาท เราจะผ่อนประมาณ 21,000
ซึ่งเป็นตัวเลขกลมๆที่ค่อนข้างใกล้เคียงกับเวลากู้จริงๆครับ คอนโดผม 2 แห่งที่เคยกู้มา
- ที่แรกของน้องชาย 3.56 ล้าน ผ่อนเดือนละ 25,000 กว่าๆ ตกประมาณ ล้านละ 7 พัน
- ที่ๆสองของผมเอง 2.23 ล้าน ผ่อนเดือนละ 15,300 ตกประมาณ ล้านละ 6 พันปลายๆ
ทีนี้เวลาจะกู้แบ๊งค์เนี่ย แบ้งค์จะปล่อยกู้คิดง่ายๆว่าถ้าคุณมีรายได้สุทธิ 2 เท่าขึ้นไปของค่างวด (สามารถรวมโบนัสและค่าอื่นๆได้) เพราะฉะนั้น คอนโด
- ราคา 1 ล้านบาท ผ่อนประมาณ 7,000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 15,000 ขึ้นไป
- ราคา 2 ล้านบาท ผ่อนประมาณ 14,000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 28,000 ขึ้นไป
- ราคา 3 ล้านบาท ผ่อนประมาณ 21,000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 42,000 ขึ้นไป
Spoil
รายได้สุทธิคือ เงินเดือน + โบนัสเฉลี่ยเป็นรายเดือน + ค่าต่างๆ - ค่างวดของเงินกู้อื่นๆ เช่น
สมมุติผมมีเงินเดือน 1 แสนบาทโบนัส 2.4 แสนบาท แต่ผมผ่อนรถคันละ 2 หมื่น ผ่อนบ้านให้พ่อ 4 หมื่น ผ่อนคอนโดให้น้อง 1.5 หมื่น สรุปคือผมมีรายได้สุทธิ
100,000 + (240,000 / 12) - 20,000 - 40,000 - 15,000 = 45,000 บาท
แต่ ... ประเด็นคือ สมมุติว่าคุณมีรายได้ 28,000 ควรจะกู้ซื้อคอนโดราคา 2 ล้าน หรือเปล่า .. ลองดูตัวอย่างข้างล่างนี่ครับ
นี่คือการคำนวนผ่อนคอนโดของผมเองครับ วงเงินกู้ 2.3 ล้านบาท
(ทุกแบบผมกำหนดให้ดอก 0% 3 เดือนแรก เดือนที่ 4 - 12 ดอกพิเศษ 4.75% หลังจากนั้น MLR - 1%)
แถวที่ 1 เป็นการคำนวนในกรณี ที่ผมส่งเดือนละ 15,300 กว่าบาท
ถ้าผมส่งด้วยยอดนี้ไปเรื่อยๆจะ
- ใช้เวลา 22 ปี 7 เดือน กว่าจะปิดต้นที่กู้มาได้หมด
- โดนดอกเบี้ยไปประมาณ 1.68 ล้านบาท
แถวที่ 2 เป็นการคำนวนในกรณี ที่ผมส่งเดือนละ 25,700 กว่าบาท
- ใช้เวลา 9 ปี 10 เดือน กว่าจะปิดต้นที่กู้มาได้หมด
- โดนดอกเบี้ยไปประมาณ 6.5 แสนบาท
แถวที่ 3 เป็นการคำนวนในกรณี ที่ผมส่งเดือนละ 38,428 กว่าบาท
- ใช้เวลา 5 ปี 10 เดือน กว่าจะปิดต้นที่กู้มาได้หมด
- โดนดอกเบี้ยไปประมาณ 3.5 แสนบาท
แถวที่ 3 มองผ่านไปก็ได้ เพราะส่งเยอะขนาดนั้น ย่อมหมดเร็ว ดอกน้อย แต่ถ้าลองเทียบแถวแรกกับแถวที่สอง จะพบว่าการส่งต้นมากกว่าขั้นต่ำแค่หมื่นเดียว สามารถลดเวลาการผ่อนไปได้ 12 ปี (เหลือ 9 ปีกว่าๆเกือบ 10ปี) และลดดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาไปได้ 1 ล้านบาท (เหลือ 6 แสนกว่า)
---------------------------------------------------------------------------
คำถามคือ ทำไมส่งเดือนละน้อยๆดอกถึงบาน?
คำตอบคือ วิธีการคิดดอกเบี้ยของธนาคาร จะนำเงินต้นที่เหลืออยู่มาคำนวนดอกเบี้ย ยิ่งเงินต้นเหลือมากเท่าไร ดอกเบี้ยในการคำนวนงวดต่อๆไปจะยิ่งสูงขึ้นมากเท่านั้น ลองดูภาพข้างล่างนี้นะครับ
** หมายเหตุ : โดยปรกติแล้ว
ดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก ซึ่งจะถูกคำนวนเป็นรายวันในแต่ละรอบที่เราจ่ายไปนะครับ แต่ในภาพนี้ผมคิดแบบไม่ละเอียด เอาให้พอเห็นภาพความแตกต่างนะครับ ซึ่งทำให้ตัวเลขจะไม่ถูกต้อง 100% ซะทีเดียว เนื่องจากถ้าคำนวนแบบถูกต้องจริงๆจะต้องคำนึงถึงวันที่ชำระเงินและระยะเวลานับจากการชำระเงินครั้งล่าสุดด้วยครับ (เช่นถ้าจ่ายทุกๆวันที่ 1 ของแต่ละเดือน ระยะเวลานับจากการชำระเงินครั้งล่าสุดของรอบเดือน ก.พ. จะเป็น 28 วัน พอมารอบเดือน มี.ค. จะกลายเป็น 31 วัน พอมาถึงเดือนเมษาจะกลายเป็น 30 วัน แม้จะชำระเงินเท่ากันทุกเดือน แต่จะถูกนำไปหักดอกเบี้ยไม่เท่ากันครับ) นอกจากนั้นแล้ว เงินต้นเองก็จะลดลงเรื่อยๆทุกๆเดือนเช่นกันครับ
แต่ถ้าท่านใดอยากทราบความแตกต่างและการเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยบ้านโดยละเอียด สามารถดูจากโปรแกรมคำนวนเงินกู้ได้ครับ
จะเห็นว่าในปีแรกเนี่ย ก่อนที่เราจะเริ่มผ่อนกับธนาคาร ทั้งสองแบบเสียดอกเบี้ยเท่ากัน แต่พอมาถึงปีที่สอง แบบผ่อนเยอะจะเสียดอกเบี้ยน้อยกว่ากัน (ช่องสุดท้ายในตาราง) อยู่ 7,200 บาท พอมาถึงปีที่ 3 แบบที่ผ่อนเยอะจะเสียดอกเบี้ยน้อยกว่ากันมากขึ้นไปอีกอยู่ที่ 14,832 บาท และส่วนต่างจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากแบบที่สองจะมีเงินต้นน้อยลงไปเรื่อยๆในแต่ละปีแบบมีนัยยะสำคัญ พอลองดูปีที่ 6 จะพบว่าส่วนต่างดอกเบี้ยเพิ่มไปถึง 4 หมื่นบาท และกลายเป็น 5 หมื่นบาทในปีต่อไป จนในที่สุดแล้วแบบแรกเสียดอกเบี้ยมากกว่าแบบที่สองถึง 762,837.37 บาท (ได้รถยนต์คันนึงเลย)
อีกประเด็นนึงคือให้ลองสังเกตุดอกเบี้ยและเงินต้นของแบบผ่อนขั้นต่ำครับ จะเห็นว่าเงินต้นลดลงไปน้อยมาก ในขณะที่ดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกเสียพอๆกันเลยอยู่ที่ 120,000 > 116,400 > 112,584 > 108,539 บาท ในขณะที่แบบที่สอง เงินต้นลดลงเรื่อยๆ และดอกเบี้ยก็ลดลงเรื่อยๆจาก 120,000 > 109,200 > 97,752 > 85,617 ซึ่งตรงนี้เอง คือสาเหตุว่าทำไม เวลาเราส่งขั้นต่ำ ต้นมันถึงไม่ลดซักที เพราะดอกเบี้ยในแต่ละปี มันสูงเกือบจะเท่ากับเงินที่เราส่งเลย (ส่งไป 1.8 แสนต่อปี แต่โดนดอก 1.2 แสนต่อปี ตัดต้นได้แค่ 6 หมื่น)
แต่ถ้าหากคุณจะส่งขั้นต่ำ และสามารถโปะได้เรื่อยๆก็เป็นข้อยกเว้นครับ สุดท้ายแล้วเงินต้นและดอกเบี้ยคงเหลือจะใกล้เคียงกันครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าแบบแรกส่ง 15,000 บาท แบบสองส่ง 25,000 บาท ต่างกันอยู่เดือนละ 10,000 บาท ปีนึงจะต่างกัน 120,000 บาท ซึ่งถ้าคุณสามารถหาเงินมาโปะตอนสิ้นปี 120,000 บาทได้ เงินต้นคงเหลือและดอกเบี้ยสะสมก็จะใกล้เคียงกันมากครับ ... เพียงแต่เรื่องการโปะเนี่ย มันไม่แน่นอนครับ บางคนวางแผนจะโปะปีละแสนสองแสน เอาเข้าจริงๆมันมีเรื่องให้ใช้เงินสุดท้ายก็ไม่ได้โปะ เลยอยากแนะนำว่าให้ติดต่อธนาคารให้หักบัญชีให้มากขึ้นไปเลยดีกว่า เป็นการบังคับตัวเองไปด้วยเลย
---------------------------------------------------------------------------
สรุป
คือที่เขียนมาจนยาวขนาดนี้ผมอยากจะสื่อว่า ถ้าใครคิดว่าตนสามารถผ่อนคอนโดขั้นต่ำได้แล้ว ผมอยากให้ชะลอไว้ก่อน รอให้สามารถผ่อนได้มากกว่าขั้นต่ำซัก 50% หรือให้ดี ผ่อน 2 เท่าของขั้นต่ำไปเลยยิ่งดี เพราะคุณจะผ่อนสั้นกว่าเยอะ เสียดอกให้ธนาคารน้อยกว่าเยอะ หรืออาจจะคิดง่ายๆแบบนี้ก็ได้ครับ
ให้ "ผ่อนล้านละ 12000" แทนที่จะเป็น "ผ่อนล้านละ 7000"
- วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อนไปเลยประมาณ 12000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 24000 ขึ้นไป
- วงเงินกู้ 2 ล้านบาท ผ่อนไปเลยประมาณ 24000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 48000 ขึ้นไป
- วงเงินกู้ 3 ล้านบาท ผ่อนไปเลยประมาณ 36000 คนกู้ควรจะมีรายได้สุทธิ 72000 ขึ้นไป
หรืออีกทางนึงครับคือ "ผ่อนล้านละ 7000 และเก็บอีก 7000"
สมมุติว่ากู้ซือคอนโด 2 ล้าน ต้องผ่อนขั้นต่ำเดือนละ 14000 ก็ให้ผ่อนกับธนาคารตามนี้ครับ
แต่ทุกๆเดือน พยายามเก็บเงินอีก 14000 (ถ้าไม่ไหวก็น้อยกว่านี้) เข้าบัญชีสำรองไว้ครับ
ถ้าระหว่างที่ผ่อนๆอยู่เกิดมีวิกฤติทางการเงิน เจ็บไข้ได้ป่วย รถเสียหายหนัก ฯลฯ ก็ดึงเงินสำรองมาใช้ได้
แต่ถ้าจนถึงสิ้นปีแล้ว ไม่มีเหตุให้ใช้เงินเลย ก็ถอนเงินก้อนนี้แหละครับ ไปโปะเงินกู้บ้าน
สมมุติว่าเก็บเดือนละ 14000 บาท 1 ปีจะเก็บได้ 168000 บาท ซึ่งในปีนั้นตัดสินใจทำเลสิกไป 3 หมื่นบาท
พอสิ้นปีเหลือเงิน 138000 บาท ก็อาจจะนำเงินซัก 1 แสนบาทไปโปะเงินกู้ เพื่อลดต้นที่จะถูกนำไปคำนวนดอก
ส่วนอีก 38000 อาจจะเอาไปตบแต่งบ้าน เที่ยวต่างจังหวัด พาคุณพ่อคุณแม่ไปช๊อปปิ้ง ฯลฯ ตามต้องการครับ
: 0 ใบ
: 0 ใบ
My Locker
