ถ้าซ้ำขอโทษด้วยของเเถมครับ




: Pimtha สายเดี่ยวสีขาว]

https://img.soccersuck.com/images/2021/01/05/4467A1E2-358F-4658-B521-E7A824A048AB.jpg

: หมอเตย 3 รูป....

เจออีกราย! เมียหลวงสุดทนผัวทหารสมรสซ้อน หอบลูกกลับลำปางยังโดนตามเยาะเย้ยซ้ำ

https://mgronline.com/local/detail/9640000018452

>>>ความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา<<<

สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น(มาตรา 537)

สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นสัญญาที่เพิ่มภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าปกติ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเป็นเวลานาน

ความแตกต่างของสัญญาเช่าดังกล่าว มีดังนี้

1. กฎหมายที่ใช้บังคับกับสัญญา
- สัญญาเช่าธรรมดา อยู่ในบรรพ 3 ลักษณะ 4 จึงอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 538 จึงต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2288/2523 เจ้าหนี้จะขอรับชำระหนี้ค่าเช่าตึกแถวอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของลูกหนี้ผู้เช่าตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หาได้ไม่
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เกิดขึ้นจากคำพิพากษาศาลฎีกา จึงบังคับตามบททั่วไปในเรื่องสัญญาและหนี้ จึงไม่อยู่ในบังคับมาตรา 538 แม้ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

2.ค่าตอบแทน
- สัญญาเช่าธรรมดา คือ ค่าเช่า
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ ค่าเช่าบวกกับค่าตอบแทนหรือสิ่งตอบแทนอย่างอื่นนอกจากค่าเช่า

3. สิทธิของผู้เช่า
- สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าหากผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1008/2537 สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าย่อมเป็นอันสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าตายไม่เป็นมรดกที่จะตกทอดแก่ทายาท โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ บ. ผู้เช่า จึงไม่อาจสงวนสิทธิการเช่าของ บ.ได้และไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิการเช่าดังกล่าวได้อีกเพราะสิทธิการเช่าของ บ.เป็นอันสิ้นสุดไปแล้วตั้งแต่ บ.ตายไม่มีสิทธิการเช่าที่จะบังคับแก่จำเลยได้อีกต่อไป
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าหากผู้เช่าตายตกทอดแก่ทายาท
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 801 - 802/2492 ทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้เช่าต้องหาต้นผลไม้มาปลูกเอง ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าก็ตกไปยังทายาท ทายาทมีสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกัน

4.ผลต่อผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
- สัญญาเช่าธรรมดา ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าของผู้โอน(ผู้ให้เช่า)ตามมาตรา 569
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2527 สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ผู้รับโอนไม่ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน (ผู้ให้เช่า) แม้ผู้รับโอนจะรู้ว่ามีสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าก็ตาม แต่หากสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7894/2553 การที่ อ. ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี โดยจำเลยที่ 2 ต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จให้ อ. จำนวน 900,000 บาท ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซ้อนรวมอยู่ในสัญญาเช่าโดยถือเป็นข้อตกลงที่ อ. จะต้องให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่าง อ. และจำเลยที่ 2 จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามธรรมดาซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะ อ. กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น หามีผลผูกพันไปถึงโจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทจาก อ. เจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกสัญญาด้วยไม่ ถึงแม้โจทก์จะรู้เห็นถึงการเช่าดังกล่าวและรับโอนตึกแถวพิพาทมา เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติแล้ว ไม่ปรากฏว่าโจทก์ยินยอมผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแทน อ. ที่จะให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาท อันจะถือได้ว่าโจทก์ตกลงชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 ซึ่งจะทำให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทที่เช่าต่อไปข้อตกลงระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 2 จึงไม่มีผลผูกพัน

5.การฟ้องให้จดทะเบียนการเช่า
- สัญญาเช่าธรรมดา หากไม่มีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนการเช่า จะฟ้องให้ไปจดทะเบียนไม่ได้ แต่หากทำสัญญาเช่าเกินกว่าสามปีโดยทำเป็นหนังสือและมีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนฟ้องให้ไปจดทะเบียนได้แต่ต้องฟ้องภายในสามปีด้วย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1583/2538 โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด 6 เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะไม่มีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนการเช่า ก็ฟ้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2016/2524 โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าต่างตอบแทนเรื่องโจทก์ออกเงินช่วยเหลือค่าก่อสร้างแฟลต แล้วจำเลยให้โจทก์เช่าห้องในแฟลตเป็นระยะยาวเกินกว่า 3 ปี คู่กรณีย่อมเกิดสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทน ที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นและผูกพันถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างการเช่ายังไม่สิ้นสุดด้วย แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุหรือมีข้อความให้จำเลยจดทะเบียนการเช่า โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าได้


6.การนำสืบพยานบุคคลแทนพยานเอกสารตาม ป.วิ.พ.มาตรา 94
- สัญญาเช่าธรรมดา เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้นำพยานเอกสารมาแสดงจึงนำพยานบุคคลสืบแทนพยานเอกสารไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5387/2549 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ไว้ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ปัญหาที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่เป็นสาระแก่คดี และตามสัญญาเช่าอาคารกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 17,000 บาท เมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนสัญญาข้ออื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่าอาคาร โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม
- สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นกรณีที่กฎหมายไม่บังคับให้นำพยานเอกสารมาแสดงจึงนำพยานบุคคลสืบแทนพยานเอกสารได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1547/2530 จำเลยให้การต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างตึกพิพาทโดยโจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนด25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยมีสิทธินำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่อได้ เพราะเป็นการนำสืบหักล้างสัญญาที่ทำไว้ว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ข้อแนะนำ : ในการทำข้อสอบควรวินิจฉัยให้ได้ก่อนว่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาหรือสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

https://wichianlaw.blogspot.com/2014/04/blog-post_1164.html




สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาคืออะไร โดยสรุปอาจกล่าวได้ว่าคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่งที่ผู้เช่า ต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ เช่น การเช่าอาคารโดยผู้เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยกกรรมสิทธิ์ใน ต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น
ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้ มิได้ถูกกำหนด หรือบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด หากแต่เกิดขึ้นเพราะแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่กำหนดขึ้นมาด้วยวัตถุประสงค์ ที่จะให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างคู่กรณี เพราะในสัญญาเช่าธรรมดาผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเท่านั้น แต่ในสัญญาเช่าที่มีสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซ้อนอยู่นี้ นอกจากค่าเช่าตามปกติแล้ว ผู้เช่ายังจะต้องให้ค่าตอบแทนพิเศษอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่าด้วย ดังนั้น หากจะให้บังคับกันเยี่ยงสัญญาเช่าธรรมดาก็อาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ ผู้เช่าได้ ซึ่งจะพบตามคำพิพากษาฎีกาเป็นการทั่วไปว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ศาลจะไม่นำบทบัญญัติว่าด้วยสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ เช่น หากเป็นกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์แม้จะมิได้ทำตามแบบก็มีผลใช้บังคับ ถือเป็นบุคคลสิทธิ แต่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวสามารถตกทอดแก่ทายาทได้เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ค่าตอบแทนพิเศษต่างๆ ในบางกรณีก็ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า เช่น กรณีเงิน กินเปล่าหรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินค่าหน้าดิน เป็นต้น ซึ่งเมื่อไม่เป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่าแล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวก็จะต้องบังคับกันเช่นสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไปเท่านั้น

: ฝ้าย นิชานันท์ 2 รูป ก่อนเลิกงาน]