การลงทุนคอนโดในช่วงนี้ยังเหมาะอยู่ไหม แล้วคอนโดตอนนี้ล้นตลาดรึเปล่า มีหลายคนบอกว่าตอนนี้ไม่เหมาะลงทุน เพราะ อสังหาฯเป็นช่วงขาลง จริงไหม ลองมาฟังพอดแคสต์ KOL ของ Think of Living มาวิเคราะห์กัน

ลงทุนอสังหาฯตอนนี้เจ๊งหมดแหละครับ ถ้าไม่ใช่ย่านใจกลางเมือง หรือย่านแหล่งเศรษฐกิจ ชานเมืองต่อให้มีห้าง มีรถไฟฟ้า ราคาอสังหาฯก็ยังไม่ขึ้นเลย แถมลดอีกต่างหาก แถมคนไทยนี่ก็มีหนี้ล้นมือ เด็กเกิดน้อย ถ้าจะให้อสังหาฯบูมอีกครั้ง ยังไงก็หนีไม่พ้นให้ต่างชาติเข้ามาซื้อครอบครองได้

คอนโดถ้าไม่ติดรถไฟฟ้าสายหลักๆจริงๆไม่มองเลย

ไม่มีใครพูดตรงได้เท่า Antonio ล่ะ

อยู่ที่ทุนที่ซื้อ ถ้ามาถูกมากและทำเล ok ก็พอไหว

อีกเรื่อง คอนโดดีคือคอนโดที่โปรโมทน้อยเพราะโดนเช่าโดนซื้อไปหมดครับ 5555

ทำเลล้วนๆอ่ะ ไม่ได้ง่ายแบบเมื่อก่อนละ เพื่อนผม ซื้อคอนโดใกล้ ม.กรุงเทพ ปล่อยเช่าได้อยู่ เด็กพอมีกำลังเช่าเยอะ พร้อมจะเช่าเรื่อยๆ

แนวรถไฟฟ้า ผมว่าไม่ได้ดีขนาดนั้นอ่ะ 600-800mนี้ เดินเหงื่อแตกเลยนะ

เอาจริงๆ ขึ้นอยู่หลายๆ ปัจจัย ใช่ว่าจะเจ๊ง 100%
ถ้าเป็นคอนโด ราคา 1m ขึ้นไป ก็ยากอยู่ แต่ถ้าเป็นคอนโดเก่าสัก 20-30 ปี ละ ที่ห้องประมาณ 400-500k ปล่อยเช่าสัก 3,500/เดือน แบบนี้เป็นยังไง? อาจจะมีคนแย้งว่าห้องราคาแบบนี้ผู้เช่านี่ปัญหาเยอะ ก็คงต้องสกรีนผู้เช่าหนักๆ หน่อย

ต้องไม่เกิน 450 เมตร ถึงน่าซื้อ ไม่มีใครอยากนั่งวินหรอก ต้องต่อแถวเสียเวลา

คอนโดตอนนี้ถ้าไม่อยู่ใจกลางเมืองย่าน CBD, New CBD หรือไม่ก็ห่างจากบริเวณนี้ไม่มาก หรือแถวสถานที่สำคัญๆแบบแจ้งวัฒนะ ใกล้ที่ทำงาน แล้วไม่ติดรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 500 เมตร แบบพอเดินได้ ไม่ค่อยน่าซื้อหรอก ลงทุนไปโอกาสเจ๊งสูงอยู่

เดี๋ยวนี้ ม.กรุงเทพ ก็ยากแล้ว

ยังไม่รวมถนนเชียงราก มธ.รังสัต ตอนนี้คอนโดขึ้นเป็นหมึ่นยูนิตแล้วมั้ง

ไม่จริงเสมอไป แต่ถ้าเอาคอนโดใหม่มาปล่อยเช่าเจ๊งแน่นอน ราคาต่อตรมสูงเกินเมื่อเทียบค่าเช่า โซนอย่างไกลแต่ราคา 2m+ ซื้ออยู่ก็อีกเรื่อง แต่ปล่อยเช่าใครจะอยู่ ลองเอาตัวเองไปเทียบครับ เราจะอยู่ไหม

มันอยู่ที่มีความรู้หรือเปล่า ภาพรวมมันก็แย่ทุก sector แหละตอนนี้ส่วนใหญ่อ่ะ

แต่ถามว่ามันลงทุนได้ไหมก็ลงทุนได้ Yield 5-6% ถ้าพอใจก็หาได้ ราคาอาจจะไม่ได้ขึ้นเยอะขึ้นเร็วเหมือนสมัยก่อน

แต่แบบพวกเน่าๆก็เยอะ มาเทขายซื้อถูกไปยังปล่อยไม่ออกก็มี


สรุปคือต้องมีความรู้เยอะๆ อย่าสักแต่จิ่มแล้วจะรวย เล่นหุ้นรวยก็ไม่ใช่หุ้นทุกตัวป่ะ เปิดร้านอาหารรวยก็ไม่ใช่ทุกร้านป่ะ ทุกอย่างต้องมีความรู้เท่านั้นแหละ ถึงจะรวยได้

จากนี้ไปไม่น้อยกว่า 20 ปี ธุรกิจที่กำไรดีคือโกดังให้เช่า เพราะค้าขายยุคนี้ไม่เน้นหน้าร้านแต่ต้องมีที่เก็บสินค้า่ คนทำโกดังให้เช่าจะได้กำไร 2 ส่วน คือ กำไรจากค่าเช่า และกำไรจากราคาที่ดิน

ถ้าซื้อใหม่มาเพื่อปล่อยเช่าน่าจะยากครับ ถ้ากู้เงินมาลงทุนอีกนี่ผมยังไม่เห็นหนทางกำไรเลย
ค่าเช่าได้น้อยกว่าค่าผ่อนต่อเดือน ภาระค่าส่วนกลางอันนี้ต้องจ่ายเอง ราคาคอนโดเดี๋ยวนี้เก็บไว้นานราคาก็แทบไม่ขึ้นแล้วเพราะมันเก่าลงเรื่อยๆ
อีกอย่างถ้าทำเลดี ผู้เล่นรายใหญ่อย่างบริษัทอสังหาก็จะมาลุยเองครับ แทบไม่เหลือให้ตัวเล็กลงทุนอะไรกันแล้ว

เจอของใหม่ราคาถูกกว่าของเก่ากันเยอะอะครับ

บริษัทอสังหาเจ้าใหญ่ยังไงก็คงไม่หยุดสร้าง ถ้าเห็นโอกาสเขาคงลุยราคาในการพัฒนาอสังหา make up กำไรกัน 30-40 %

บวกกับ Demand มันเยอะเกินไป ราคาจะขึ้นแรงๆผมว่ายากต้องให้ต่างชาติมาดันราคาให้เท่านั้น

ถ้ามีเงินสดผมว่าพอมีลุ้นกำไรแต่ถ้ากู้มาเพื่อลงทุน ต้องเทพจริงๆ สมมติดอกเบี้ย 3% บวกค่าส่วนกลาง+ค่านายหน้า อาจจะไม่เหลืออะไรเลย รอลุ้น cap gain ก็ยากของมันเยอะ ของใหม่มีตลอด
เก่าไปก็ลุ้นยากมีค่าบำรุกรักษาอีก